איסור ריבית בהשכרת דירה ובקניית דירה – הבעיות והפתרונות הלכה למעשה

מַאֲמָר יב

במאמר זה נדון על איסור ריבית ששייך בהשכרת דירה, וכן בקניית דירה, נברר את הבעיות ונמצא את הפתרונות המעשיים.

איסור ריבית בהשכרת דירה

קְנָס בְּחוֹזֵה שְׂכִירוּת

מַשְׂכִּיר דִּירָה הַמְעֻנְיָן לְבַטֵּחַ אֶת עַצְמוֹ שֶׁהַשּׂוֹכֵר יְשַׁלֵּם בַּזְּמַן,

וְכוֹתֵב בַּחוֹזֶה, שֶׁבְּמִדָּה שֶׁהַשּׂוֹכֵר לֹא יְשַׁלֵּם בַּמּוֹעֵד שֶׁסֻּכַּם,

עָלָיו לְשַׁלֵּם קְנָס הַמִּתְרַבֶּה בְּכָל תְּקוּפָה, הַדָּבָר אָסוּר מִשּׁוּם רִבִּית.

לְדֻגְמָא, אִם הַשְּׂכִירוּת הִיא אַלְפַּיִם שְׁקָלִים לְחֹדֶשׁ,

וְסֻכַּם שֶׁעַל כָּל שְׁבוּעַ אִחוּר, הַשּׂוֹכֵר יִקָּנֵס בְּעוֹד מֵאָה שְׁקָלִים, קְנָסוֹת אֵלּוּ אֲסוּרִים מִשּׁוּם רִבִּית[1].

יֵשׁ לִמְצֹא פִּתְרוֹנוֹת אֲחֵרִים לְחַיֵּב אֶת הַשּׂוֹכֵר לְשַׁלֵּם בַּזְּמַן.

תּוֹסֶפֶת תַּשְׁלוּם לְשׂוֹכֵר הַנִּשְׁאָר בַּדִּירָה

מֻתָּר לִכְתֹּב בְּחוֹזֵה הַשְּׂכִירוּת, שֶׁאִם הַשּׂוֹכֵר יִשָּׁאֵר בַּדִּירָה מֵעֵבֶר לְמַה שֶּׁסֻּכַּם בַּחוֹזֶה,

יִהְיֶה עָלָיו לְשַׁלֵּם עַל כָּל יוֹם נוֹסָף, אַרְבַּע מֵאוֹת שְׁקָלִים (כְּדֵי לְחַיֵּב אֶת הַשּׂוֹכֵר לַעֲזֹב בַּזְּמַן),

מִכֵּיוָן, שֶׁהֵם פָּשׁוּט מְסַכְּמִים עַל דְּמֵי שְׂכִירוּת חֲדָשִׁים, לַתְּקוּפָה שֶׁאַחַר סִיּוּם הַחוֹזֶה.

הֲנָחָה לְשׂוֹכֵר שֶׁמְּשַׁלֵּם בִּתְחִלַּת תְּקוּפַת הַשְּׂכִירוּת

מֻתָּר לַמַּשְׂכִּיר לוֹמַר לַשּׂוֹכֵר "אִם תְּשַׁלֵּם בִּתְחִלַּת תְּקוּפַת שְׂכִירוּת הַדִּירָה, תְּשַׁלֵּם אֶלֶף שְׁקָלִים לְחֹדֶשׁ,

וְאִם תְּשַׁלֵּם עַל כָּל חֹדֶשׁ בְּנִפְרָד, הַמְּחִיר הוּא אֶלֶף וּמָאתַיִם שְׁקָלִים לְחֹדֶשׁ"[2].

אֲבָל אִם הַשּׂוֹכֵר כְּבָר נִכְנַס לַדִּירָה וּמְחֻיָּב בְּאֶלֶף שְׁקָלִים לְחֹדֶשׁ לְתַשְׁלוּם מִיָּדִי עַל כָּל הַשָּׁנָה,

וְאוֹמֵר לוֹ הַמַּשְׂכִּיר "אִם תִּרְצֶה לְאַחֵר אֶת הַתַּשְׁלוּם וּלְשַׁלֵּם עַל כָּל חֹדֶשׁ בְּנִפְרָד,

אֲיַקֵּר אֶת הַמְּחִיר בְּעוֹד מֵאָה שְׁקָלִים לְחֹדֶשׁ", אָסוּר[3].

מְיַקֵּר אֶת הַמְּחִיר לְשׂוֹכֵר שֶׁמְּשַׁלֵּם אַחֲרֵי תְּקוּפַת הַשְּׂכִירוּת

שׂוֹכֵר שֶׁמְּשַׁלֵּם זְמַן מָה לְאַחַר סִיּוּם תְּקוּפַת הַשְּׂכִירוּת,

וְעֵקֶב כָּךְ הַמַּשְׂכִּיר דּוֹרֵשׁ יוֹתֵר כֶּסֶף עֲבוּר הַשְּׂכִירוּת, אָסוּר מִשּׁוּם רִבִּית (כַּנַּ"ל פֶּרֶק יא – תַּשְׁלוּם מְאֻחָר)[4].

איסור ריבית בקניית דירה

בִּרְכִישַׁת דִּירָה, יֵשׁ הַרְבֵּה בְּעָיוֹת שֶׁל רִבִּית,

וְלָכֵן כָּל יְרֵא שָׁמַיִם יוֹסִיף לְחוֹזֵה הָרְכִישָׁה הֶתֵּר עִסְקָה כַּהֲלָכָה, וּבְכָךְ יִמָּלֵט מֵאִסּוּר רִבִּית.

גָּר בַּדִּירָה לִפְנֵי תֹּם הַתַּשְׁלוּם

הָרוֹכֵשׁ דִּירָה וּבְהֶסְכֵּם הַמֶּכֶר כָּתוּב, שֶׁעַד שֶׁהַקּוֹנֶה לֹא יְשַׁלֵּם אֶת מְלֹא הַתְּמוּרָה, הַדִּירָה אֵינָהּ שַׁיֶּכֶת לוֹ,

נִמְצָא אִם כֵּן, שֶׁהַכֶּסֶף שֶׁהַקּוֹנֶה שִׁלֵּם בֵּינְתַיִם הוּא הַלְוָאָה בְּיַד הַמּוֹכֵר עַד לִגְמַר הַתַּשְׁלוּם – קְנִיַּת הַדִּירָה בְּפֹעַל.

וְלָכֵן, אָסוּר לַקּוֹנֶה לְהִשְׁתַּמֵּשׁ בַּדִּירָה לִפְנֵי שֶׁסִּיֵּם לְשַׁלֵּם,

מִכֵּיוָן שֶׁהַקּוֹנֶה הוּא מַלְוֶה שֶׁל הַמּוֹכֵר, וְהַמּוֹכֵר נוֹתֵן לוֹ לָגוּר בַּדִּירָה שֶׁעֲדַיִן שַׁיֶּכֶת לוֹ, בְּחִנָּם[5].

לִפְעָמִים כָּתוּב בַּחוֹזֶה, שֶׁהַקּוֹנֶה זוֹכֶה בְּפֹעַל בַּדִּירָה כְּבָר בַּתַּשְׁלוּם הָרִאשׁוֹן[6],

נִמְצָא שֶׁהַדִּירָה בְּבַעֲלוּת הַקּוֹנֶה כְּבָר בַּתְּחִלָּה, וְהַקּוֹנֶה חַיָּב לַמּוֹכֵר אֶת יִתְרַת הַתַּשְׁלוּם.

בְּמַצָּב כָּזֶה, אָסוּר לַמּוֹכֵר לָגוּר בַּדִּירָה בֵּין הַתַּשְׁלוּם הָרִאשׁוֹן לַתַּשְׁלוּם הָאַחֲרוֹן,

מִכֵּיוָן שֶׁהַדִּירָה שַׁיֶּכֶת לַקּוֹנֶה כְּבָר בַּתַּשְׁלוּם הָרִאשׁוֹן וְהַקּוֹנֶה חַיָּב לַמּוֹכֵר אֶת יִתְרַת הַתַּשְׁלוּם,

וְאִם כֵּן, הַקּוֹנֶה נוֹתֵן לַמּוֹכֵר לָגוּר בַּדִּירָה שֶׁלּוֹ חִנָּם, מִפְּנֵי שֶׁהוּא חַיָּב לַמּוֹכֵר כֶּסֶף, וְזוֹ רִבִּית.

פִּתְרוֹנוֹת לַדֶּרֶךְ הַנְּכוֹנָה לִקְנִיַּת דִּירָה

הַפִּתְרוֹן הַהִלְכָתִי הַטּוֹב בְּיוֹתֵר הוּא, שֶׁיְּסַכְּמוּ שֶׁקְּנִיַּת הַדִּירָה תִּהְיֶה בִּשְׁלַבִּים, לְפִי הִתְקַדְּמוּת הַתַּשְׁלוּם,

כָּךְ שֶׁאֵין כָּאן הַלְוָאָה כְּלָל. אָמְנָם יֵשׁ בְּפִתְרוֹן זֶה בְּעָיוֹת טֶכְנִיּוֹת רַבּוֹת[7].

הֶתֵּר עִסְקָה

פִּתְרוֹן נוֹסָף, יַעֲשׂוּ בֵּינֵיהֶם הֶתֵּר עִסְקָה כַּהֲלָכָה. פִּתְרוֹן זֶה יוֹתֵר פָּשׁוּט וּמַעֲשִׂי.

קְנִיַּת דִּירָה מִקַּבְּלָן

קַבְּלָן שֶׁסִּכֵּם עִם הַקּוֹנֶה, שֶׁאִם לֹא יְשַׁלֵּם בַּזְּמַן, יְשַׁלֵּם רִבִּית עַל הַחוֹב הַמִּצְטַבֵּר, יֵשׁ בָּזֶה אִסּוּר רִבִּית.

(וְאִם עָשׂוּ הֶתֵּר עִסְקָה, מֻתָּר – כְּשֶׁיֵּשׁ לַלּוֹוֶה נְכָסִים).

הַצְמָדַת חוֹבוֹת לַמַּדָּד

קוֹנֶה שֶׁצָּבַר חוֹב, אָסוּר לַקַּבְּלָן לִגְבּוֹת בְּנוֹסָף לַחוֹב, הֶפְרֵשֵׁי הַצְמָדָה לְמַדַּד הַמְּחִירִים לַצַּרְכָן[8].

הַצְמָדַת הַבְּנִיָּה לַמַּדָּד

מֻתָּר לַקַּבְּלָן לְהַצְמִיד לַמַּדָּד אֶת מְחִיר הַבְּנִיָּה לִמְשַׁלְּמִים בַּזְּמַן,

מִכֵּיוָן שֶׁשֹּׁוִי דִּירָה הַיּוֹם הוּא מֵאָה שְׁקָלִים, וְעוֹד שָׁנָה שָׁוְיָהּ יִהְיֶה מָאתַיִם שְׁקָלִים, וּמֻתָּר לַקַּבְּלָן לִדְרֹשׁ בִּשְׁעַת הַתַּשְׁלוּם אֶת שֹׁוִי הַדִּירָה בְּאוֹתָהּ שָׁעָה.

(וּבִקְצָרָה, אָסוּר לְהַצְמִיד חוֹב לַמַּדָּד, אֲבָל מֻתָּר לְהַצְמִיד מְחִיר שֶׁל דִּירָה אוֹ כָּל חֵפֶץ אַחֵר לַמַּדָּד)[9].

קְנָסוֹת לְקַבְּלָן שֶׁלֹּא סִיֵּם בַּזְּמַן

הַקּוֹנֶה דִּירָה מִקַּבְּלָן, וְסִכְּמוּ שֶׁאִם הַקַּבְּלָן לֹא יְסַיֵּם אֶת בְּנִיַּת הַדִּירָה בַּזְּמַן עָלָיו לְשַׁלֵּם קְנָס חַד פַּעֲמִי, מֻתָּר[10].

אֲבָל אִם הַקַּבְּלָן נִקְנָס עַל כָּל תְּקוּפָה שֶׁל פִּגּוּר בִּמְסִירַת הַדִּירָה,

אָסוּר כְּדִין קְנָס הַמִּתְרַבֶּה[11], אֶלָּא אִם כֵּן עָשׂוּ הֶתֵּר עִסְקָה[12].

תַּשְׁלוּם שְׂכִירוּת לְקַבְּלָן שֶׁלֹּא סִיֵּם בַּזְּמַן

מֻתָּר לְהַתְנוֹת עִם הַקַּבְּלָן, שֶׁאִם לֹא יִמְסֹר אֶת הַדִּירָה בַּזְּמַן, יְשַׁלֵּם שְׂכִירוּת לַדַּיָּרִים[13].

הֶתֵּר עִסְקָה

בְּהֶתְאֵם לְמָה שֶׁנֶּאֱמַר לְעֵיל, הַקּוֹנֶה דִּירָה מִקַּבְּלָן יְוַדֵּא שֶׁיֵּשׁ בְּחוֹזֵה הַמֶּכֶר הֶתֵּר עִסְקָה כַּהֲלָכָה, כְּדֵי לֹא לְהִכָּשֵׁל בְּאִסּוּר רִבִּית.

מצרף כאן קישור למאמר על היתר עסקה וכיצד לעשות היתר עסקה כהלכה, לחץ כאן.

מצרף קישור למאמר של מו"ר הרב פנחס וינד בנוגע לריבית בשכירות דירה, לחץ כאן.

לעריכת היתרי עסקה לעסקים ופרטיים כנסו לדף הבית, לחץ כאן.

הערות בנושא איסור ריבית בהשכרת דירה ובקניית דירה

[1] שו"ע סִימָן קעז סָעִיף טז. בְּדֶרֶךְ כְּלָל, הֶתֵּר עִסְקָה מוֹעִיל לְהַצִּיל מֵאִסּוּר רִבִּית, אַךְ כָּאן הֶתֵּר עִסְקָה לֹא יַעֲזֹר מִכֵּיוָן שֶׁאָסוּר שֶׁהָרְוָחִים שֶׁנִּתָּנִים לַמַּלְוֶה בְּהֶתֵּר עִסְקָה יִהְיוּ מֵעֵבֶר לָרְוָחִים הַהֶגְיוֹנִיִּים שֶׁהַשּׂוֹכֵר יַרְוִיחַ בִּנְכָסָיו, וְהַקְּנָס שֶׁהַלּוֹוֶה נִקְנָס יַחֲסִית לַחוֹב בְּדֶרֶךְ כְּלָל הוּא עַשְׂרוֹת אֲחוּזִים שְׁנָתִיִּים, כָּךְ שֶׁהַ"הֶתֵּר עִסְקָה" בְּעָיָתִי מְאֹד בְּמִקְרֶה כָּזֶה.

[2] גמ' סה ע"א, שו"ע סִימָן קעו סָעִיף ו. וְהַטַּעַם הוּא מִכֵּיוָן שֶׁאֵין שְׂכִירוּת אֶלָּא לְבַסּוֹף, וְאִם כֵּן זְמַן הַתַּשְׁלוּם הוּא בַּסּוֹף, וְרַק נוֹתֵן הֲנָחָה לִמְשַׁלֵּם בִּתְחִלַּת הַשְּׂכִירוּת. וְאֵין אִסּוּר בְּמַה שֶּׁנּוֹתֵן הֲנָחָה לִמְשַׁלֵּם מֵרֹאשׁ, מִכֵּיוָן שֶׁלֹּא מְדֻבָּר שֶׁמְּשַׁלֵּם מֵרֹאשׁ אֶלָּא בִּתְחִלַּת הַשְּׂכִירוּת.

אִם מְדֻבָּר שֶׁמְּשַׁלֵּם לִפְנֵי תְּקוּפַת הַשְּׂכִירוּת, וּמְקַבֵּל הֲנָחָה בַּעֲבוּר הַתַּשְׁלוּם הַמֻּקְדָּם, אִם הַדִּירָה בְּנוּיָה וּמוּכָנָה לְהַשְׂכָּרָה מֻתָּר, וּבִלְבַד שֶׁלֹּא יְפָרֵשׁ שְׁנֵי מְחִירִים, כַּמְבֹאָר בְּפֶרֶק ט.

[3] שו"ע שָׁם.

[4] גמ' סה ע"א. שו"ע סִימָן קעג סָעִיף א.

[5] שו"ע סִימָן קעד סָעִיף ו.

[6] בְּסִיּוּם הַתַּשְׁלוּם שֶׁל הַדִּירָה רוֹשְׁמִים אֶת הַדִּירָה עַל שֵׁם הַקּוֹנֶה, אַךְ הַקּוֹנֶה זוֹכֶה בַּדִּירָה כְּבָר בַּתְּחִלָּה.

[7] מִכֵּיוָן שֶׁהַדִּירָה בְּעֶצֶם שַׁיֶּכֶת גַּם לַקּוֹנֶה וְגַם לַמּוֹכֵר, וְאִם יִסְתַּכְסְכוּ אַף אֶחָד לֹא יוּכַל לְהוֹצִיא אֶת הַשֵּׁנִי מֵהָעִסְקָה וְכָל אֶחָד יָכוֹל לוֹמַר לַשֵּׁנִי שֶׁהוּא אוֹסֵר עָלָיו לְהִשְׁתַּמֵּשׁ בַּחֵלֶק שֶׁלּוֹ וְכוּ'.

[8] הֶפְרֵשֵׁי הַצְמָדָה לְמַדַּד הַמְּחִירִים לַצַּרְכָן הֵם רִבִּית, הָאִסּוּר קַיָּם גַּם בְּחוֹב עֵקֶב מְכִירַת דִּירָה וְגַם בִּשְׁאָר חוֹבוֹת. עַיֵּן בְּרִית יְהוּדָה עִקְּרֵי דִּינִים פֶּרֶק יג סָעִיף יט.

[9] פָּשׁוּט, כְּמוֹ שֶׁמּוֹכֵר בְּגָדִים יָכוֹל לוֹמַר, הַיּוֹם מְחִיר שֶׁל חֲלִיפָה הוּא אֶלֶף שְׁקָלִים, וְעוֹד שָׁבוּעַ מְחִירָהּ יִהְיֶה אֶלֶף וּמָאתַיִם שְׁקָלִים, הַקּוֹדֵם לִקְנוֹת קוֹנֶה יוֹתֵר בְּזוֹל.

[10] שו"ע סִימָן קעז סָעִיף יד.

[11] שָׁם סָעִיף טז.

[12] יֵשׁ לִבְדֹּק שֶׁגֹּבַהּ הַקְּנָסוֹת תּוֹאֵם אֶת כְּלָלֵי הַ"הֶתֵּר עִסְקָה".

[13] מִכֵּיוָן שֶׁתַּשְׁלוּם הַשְּׂכִירוּת הוּא לֹא בַּעֲבוּר זֶה שֶׁשִּׁלְּמוּ לוֹ וְלֹא סִפֵּק אֶת הַדִּירָה בַּזְּמַן, אֶלָּא מִפְּנֵי שֶׁלֹּא עָמַד בַּהִתְחַיְּבוּת וְהַקּוֹנֶה מַפְסִיד בִּגְלָלוֹ. וְגַם אִם זְמַן הַתַּשְׁלוּם הָיָה בְּסוֹף הָעֲבוֹדָה, הַקַּבְּלָן הָיָה צָרִיךְ לְשַׁלֵּם שְׂכִירוּת אִם אֵחֵר.